ご相談下さい！｜不要になった住まい・土地を売却するか、賃貸するか

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■お客様とのコンサルティングストーリー

● vol.5　【Yさんからの相続税のご相談】

Ｙさんは、この度、ご主人が亡くなり相続することになりました。相続税を支払うために、相続財産の一部を売却したいとのことでご相談を受けました。今回は、土地や建物を相続した時にかかる税金の概算についてお話ししましょう。
相続税は、相続または遺贈により財産を取得した場合にかかります。相続税には基礎控除があります。遺産の評価額が基礎控除の金額以下であれば相続税は課税されません。

基礎控除額＝５千万円＋（１千万円×法定相続人の数）

　
また、配偶者は法定相続分と一億六千万円のうちどちらか大きい方まで相続税はかかりません。
相続税の計算ですが、相続税の対象となる遺産の額を「課税価格」といい、次の計算式になります。

　　課税価格＝相続財産の対象となる価格ー
　　（被相続人の債務＋葬式費用＋相続開始前３年以内の贈与財産の価格）

申告は死亡の日の十ヶ月以内に所轄の税務署へ申告書を提出し、納税しなければなりません。納税は納期限までに一括して支払うのが原則ですが、分割払い（年賦払い）や物納が認められています。
このほかにも細かい内容がありますので、税理士のご紹介や、天神町サロンでのご相談をお受けいたします。

● vol.4　【Sさんと税金のお話】

この度は、相続を受けたSさんが売却のご相談に来られた時のお話ですが、「不動産を売却したらどれくらい税金を納めるの」とご質問がありましたので、今回は、税金についてお話をしましょう。

土地、建物を売却した時の税金を譲渡所得税といいます。
譲渡所得は、長期譲渡と短期譲渡に分かれます。長期譲渡とは売った年の1月1日現在で所有期間が5年間を越えている場合で、短期譲渡とは5年以内の場合です。
税金は、課税譲渡所得金額に次の税率を掛けた金額になります。長期譲渡税が２０％（所得税１５％・住民税５％）、短期譲渡税が３９％（所得税３０％・住民税９％）です。
課税譲渡所得金額の計算は

　売買価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除　

になります。
取得費とは、土地や建物の購入代金・建築費、取得時の仲介手数料等の取得時に掛かった費用です。（取得費がわからない場合は、売却代金の５％となります。）また相続した土地、建物の場合は、被相続人がその土地や建物を買い入れたときの取得価格になります。
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用で売却時の仲介手数料、測量費用、登記費用、解体費用等です。
特別控除でよく使われるものに、自分が居住している家屋やその敷地などを譲渡した場合の３０００万円の特別控除があります。　以上の他にも細かな内容がありますので、詳しくは、天神町サロンでご相談をお受けいたします。

● vol.3　【Kさんの場合】

相続についてご相談
昨年、岡山市内で一人暮らしをされていたお母様が亡くなられ、相続をされることになったKさんからご相談。相続をされたのは、Kさんのご兄弟3人。Kさんとお姉様は現在県外にお住まいで、妹様は岡山市内にお住まいとのこと。

相続はスムーズに
相続ではもめることもなく、ご兄弟3人で等分に分けられることになり、お母様がお住まいだった家は売却されることになりました。売却される前に相続登記をされるよう司法書士を紹介し、未登記だった増築部分といっしょに登記をしました。また境界についても全くわからないということで、土地家屋調査士を紹介し、境界確定協議書を作成しました。

売却もスムーズに
建物についてもよくわからない状況だったので、両備不動産で、無料の建物診断を行い、状況を把握することができました。無料の白蟻調査も行いました。チラシやホームページの成果もあり、売りに出してすぐに売却することができ、お客様に大変喜んでいただきました。今回のように相続したけど何をどうすればいいかわからない状況からのご相談でしたので、両備不動産だけでなくわが社の提携先を利用していただき、全てがスムーズに運びました。

● vol.2　【Nさんの場合】

相続で取得した不動産、スムーズに売却
以前岡山に住んでいたお父さんが、岡山市内へ土地を購入して住宅を新築したのですが、その後、お父さんは勤めの関係で県外へ移転されました。その住宅は賃貸に出すことにしました。

賃貸→売却のお手伝い
賃貸の依頼を受けた両備不動産が、賃貸の斡旋をして賃貸人が入居しました。その後、お父さんが亡くなられたのですが、引き続き十年ぐらい賃貸で貸していました。今年五月に賃貸人が出たのを機に、売却することにしました。チラシやホームページ等での宣伝が功を奏し、息子さんへの相続の手続き等を済ませた上でスムーズに売却のお手伝いができました。

相続の相談が増える
最近相続で取得した土地や中古住宅の相談がずいぶん増えています。相続をどのようにすればいいのでしょうか、税金や相続登記はどうなるのでしょうか、また、賃貸にしたほうがいいのでしょうか、売却したほうがいいのでしょうか、などと色々な相談があり、当社のスタッフは、専門家の弁護士、税理士等と相談をしながら進めています。

● vol.1【Yさん夫婦のケース】
街中のマンションへ、らくらく住み替え
Ｙさんは約二十年前、西大寺沿線にある住宅団地の中の一戸建て中古住宅を購入されました。二人の子供さんも大学を卒業し、県外で就職されました。残されたＹさんご夫妻にとって４ＬＤＫの家は少し広めです。

思い切って住み替え
中古住宅を購入してから一度もリフォームしていなかったので、老後に備えて大型リフォームをしようか、それとも最近よく聞く、街中のマンションに住み替えしようかと検討していました。しかし、Ｙさんはずっと一戸建てに暮らしていたので、マンション暮らしには漠然とした不安がありました。ただ、今の住まいは庭の手入れなどにお金がかかることや、今の団地では車なしでは生活できないことが、老後を考えると心配でした。
そんな時、両備不動産が岡山市幸町に新築した分譲マンションの話を聞き、早速モデルルームを訪ねました。マンション暮らしについて、営業スタッフから詳しく説明を受け、暮らしていく上での不安な点もなくなったので、思い切って住み替えをすることに決めました。

運良くすぐに自宅売却
資金計画としては、いま住んでいる家を売って、その資金を元にマンションの購入に当てることにしました。先に家を売ってしまうと住むところがなくなるので、マンションが完成するギリギリまで住むことにしました。マンションの代金の支払いをする四ヵ月前から売りに出したところ、運良くすぐにお客様が見つかりました。マンションの支払いをする直前に自宅の引渡しをしてもらい、一週間ほどホテル暮らしをしましたが、無事新築マンションへの住み替えができました。
今回のケースは運よく自宅がすぐに売却できましたが、Ｙさんには、売却できなかった時の資金計画として、住宅ローンの申し込みもしていただいていました。
Ｙさんは今、マンション暮らしをエンジョイされています。このような住み替えのお手伝いを両備不動産では行っています。是非お気軽にご相談ください。